Em 19/10/2026, o STF decidiu por maioria que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social vale também para empresas que compram, vendem ou alugam imóveis, inclusive holdings patrimoniais. A decisão tem repercussão geral e vincula todos os tribunais. Quem pagou o imposto nos últimos cinco anos pode revisar suas operações.
O que estava em discussão
O art. 156, § 2º, I, da Constituição afasta o ITBI quando o sócio transfere imóvel para integralizar o capital da empresa, mas ressalva as empresas de atividade preponderantemente imobiliária. A dúvida era se essa ressalva alcança a integralização ou só a fusão, incorporação, cisão e extinção. Muitas prefeituras cobravam o imposto de toda empresa do ramo, atingindo as holdings familiares.
O caso é o RE 1.495.108/SP (Tema 1.348) uma empresa de administração de bens próprios questionou cobrança do Município de Piracicaba validada pelo TJSP. No Tema 796 (RE 796.376), de 2020, o STF já havia limitado a imunidade ao valor do capital integralizado.
O resultado
O julgamento virtual terminou em 19/10/2026, às 23h59 (andamento oficial), com votação por maioria.
- Maioria: Edson Fachin (relator), Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Alexandre de Moraes (com ressalva), Cármen Lúcia e Dias Toffoli.
- Vencidos: Gilmar Mendes e Flávio Dino, para quem a exceção imobiliária também alcança a integralização.
- Fundamento vencedor: a ressalva imobiliária só se aplica a fusão, incorporação, cisão e extinção. O município pode afastar a imunidade se provar fraude ou simulação caso a caso.
Tese proposta pelo relator (decisão de 16/09/2026): “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.” O acórdão e a redação final da tese ainda serão publicados.
Os limites que continuam valendo
- Teto do capital: a imunidade cobre só o valor destinado ao capital social (Tema 796); o excedente pode ser tributado.
- Base de cálculo do excedente: a LC nº 227/2026 alterou o 38 do CTN. O valor venal é o de mercado, estimado por critérios técnicos divulgados pelo município e contestável por avaliação contraditória. O TJSP tem afastado o uso automático do valor venal de referência.
- Substância: operações artificiais continuam sujeitas a autuação.
- Reconhecimento: em regra, a imunidade deve ser formalizada perante a prefeitura.
- IRDR do TJSP nº 2386871-86.2024.8.26.0000: condicionava a imunidade à ausência de receita imobiliária preponderante. Com a decisão do STF, esse critério perde relevância para a integralização.
Quem pagou ITBI nos últimos 5 anos
- Direito e prazo: cabe restituição do tributo indevido (CTN, art. 165) em até cinco anos do pagamento (art. 168, I). Um ITBI pago em novembro de 2021 prescreve em novembro de 2026.
- Como pedir: pedido administrativo à prefeitura ou ação de repetição de indébito, normalmente pela empresa que recolheu o imposto.
- Modulação: as notícias não registram modulação de efeitos, mas os municípios ainda podem pedi-la em embargos de declaração. Em outros casos, o STF restringiu a devolução a quem já havia agido (Diário do Comércio). Por isso, o pedido deve ser feito o quanto antes.
Quem ainda vai integralizar
A tese já pode ser invocada no pedido de reconhecimento da imunidade, respeitado o limite do capital social.
Checklist
- Levantar as integralizações feitas desde outubro de 2021, começando pelas mais antigas.
- Reunir guias de ITBI, contrato social ou alteração contratual e matrícula atualizada.
- Conferir o valor integralizado frente ao capital social.
- Verificar cobranças sobre diferença de valor apurada pela prefeitura.
- Escolher a via: pedido administrativo ou ação judicial.
Conclusão
A decisão tende a encerrar uma controvérsia histórica a favor das holdings patrimoniais e das empresas imobiliárias. Agora, é hora de proteger o prazo de quem já pagou e planejar com segurança as próximas integralizações, com análise individual de cada caso.
