Por: Caroline Vieira – Advogada – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados
A Obrigação Propter Rem prevista no Direito Civil, é uma obrigação híbrida, ou seja, mescla direito real e obrigacional, decorrente da relação entre devedor e a coisa, isto é, a obrigação nasce em razão da titularidade de um direito real.
Nas palavras de Silvio de Salvo Venosa “(…) as obrigações reais ou propter rem (também conhecidas como ob rem) são as que estão a cargo de um sujeito, à medida que este é proprietário de uma coisa, ou titular de um direito real de uso e gozo dela. Desse modo, a pessoa do devedor, nesse tipo de obrigação, poderá variar, de acordo com a relação de propriedade ou de posse existente entre o sujeito e determinada coisa”.
Nesse sentido, aplicando ao Direito Imobiliário, os bens imóveis podem responder por dívidas que existem em razão de sua existência, podendo ser cobradas de alguém por virtude da titularidade, ou seja, as obrigações propter rem “recaem sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, com o qual se encontra numa vinculação tão estreita, que o seguem a título de acessórios, inseparáveis” (Curso de direito civil, obrigações em geral. v. 2, 2. ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, p. 66), podendo, ainda, ser mitigada a aplicação da proteção do bem de família, conforme prevê a lei 8.009/90 em seu art. 3º.
Assim, as dívidas como IPTU, Taxa Condominial, Financiamento destinada à construção ou aquisição do imóvel, podem ensejar a penhora e consequente leilão do bem para que as dívidas sejam quitadas, no entanto o bem deve ser de titularidade do devedor. Isso porque, essas dívidas têm caráter da ambulatoriedade, portanto, com a mudança de titularidade de direito real da coisa, as dívidas possuem novo titular, e assim é previsto no art. 1.345 do Código Civil.
Em razão disso, os débitos são de responsabilidade do titular do direito real.Nesse sentido, em recente decisão do STJ foi estabelecido que o imóvel com alienação fiduciária não pode ser penhorado em ação de execução de despesas condominiais de responsabilidade do fiduciante, conforme dispõe o art. 27, §8º da Lei 9.514/97: “§ 8 o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.”
No entanto, em que pese a impossibilidade da penhora do imóvel, vez que não está sob titularidade do devedor condominial (devedor fiduciante), é possível a penhora do direito do devedor.
Fonte: Código Civil – Lei 8009/90 – Lei 9.514/97 – Resp 2.036.289
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