Por: Catarina Lima – Advogada – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

O valor do aluguel é diretamente proporcional ao valor do imóvel, com o passar dos anos o imóvel tende a ser valorizado e dessa forma, o valor do aluguel precisa ser reajustado.

O reajuste do aluguel é um direito do proprietário, uma vez que a lei do inquilinato (Lei 8.245/91), em seu art. 18 prevê que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”.

            O valor do contrato será estipulado livremente pelas partes, sendo vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário-mínimo (art. 17).

O reajuste acontecerá conforme o estipulado no contrato. Acontece uma vez a cada ano, quando completar 12 meses da data que o contrato foi assinado e, normalmente, é utilizado o índice IGP-M ou IPCA. Mas nada impede que as partes cheguem em um novo valor através de um acordo ou aplicação de outro índice (como o INPC e o IPC, que são menos utilizados).

            Se após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, não houver novo acordo, o locador ou o locatário poderão pedir revisão judicial do aluguel.

Quais são as diferenças entre os índices?

            O principal índice utilizado pelo mercado é o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), é calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e é formado pela média aritmética ponderada entre outros três índices (IPA – Índice de Preços por Atacado, IPCA – Índice de Preços ao Consumidor e INCC – Índice Nacional do Custo da Construção). Entretanto, esse índice é bastante volátil e acompanha a variação cambial, podendo trazer prejuízos tanto para o proprietário como para o locatário.

            Contudo, tendo em vista a volatilidade do IGP-M, o uso do IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo), começou ser uma opção para os proprietários. Esse índice é calculado pelo IBGE e leva em consideração o custo de vida de famílias de um a quarenta salários-mínimos. Esse índice é usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.

            Já o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), que é menos utilizado, também é calculado pelo IBGE e se assemelha ao IPCA, porém se baseia nos gastos das famílias que ganham de um a cinco salários-mínimos. Por fim o IPC, também menos utilizado, é calculado pela FGV e considera as despesas habituais de famílias com nível de renda entre um e trinta e três salários-mínimos em sete das principais capitais do país.

            Além desses, também existe o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), lançado a pouco tempo pela FGV e é calculado com base em uma média de dados de aluguéis vigentes em algumas cidades, além das características dos imóveis. Entenda mais sobre esse índice aqui.

PL 87/22

            Atualmente tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 871/22 que altera a Lei do Inquilinato para incluir a obrigação de o locador informar ao locatário, com antecedência mínima de 30 dias o reajuste previsto ou estimado no valor do aluguel, mesmo que não haja previsão nesse sentido no contrato.

            Esse projeto é de autoria do deputado Márcio Labre (PL-RJ), com a justificativa de que “Em tempos de dificuldades econômicas agravadas pela pandemia, o locatário, parte hipossuficiente da relação contratual, deve ser protegido. Isso inclui não ser pego de surpresa pelo reajuste no aluguel, ainda que previamente pactuado”.

            O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pelas comissões de Defesa do Consumidor e de Constituição de Justiça e de Cidadania.

Fonte: Câmara dos Deputados, Lei 8245

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