Como muitos países, o Brasil enfrenta uma das maiores pandemias da história recente, a situação se agrava a cada dia e não há previsão de quando tudo isso passará.

Consequentemente, o Governo precisou adotar medidas severas para conter a disseminação do vírus e, com isso, comércios, empresas, transportes, escolas e qualquer outro local em que havia convívio social sofreu algum tipo de mudança ou, principalmente para os estabelecimentos comerciais de atividades não essenciais, o seu fechamento, sem previsão para retorno.

É certo afirmar que muitas empresas sofrerão algum tipo de “dano” por tais medidas adotadas a mando do Governo, principalmente àquelas que necessitam de seu local, sejam galpões, lojas físicas, restaurantes entre outros, para funcionamento integral das atividades com o retorno financeiro necessário.

Algumas questões que nos chegam, via e-mail, telefone, mensagens de aplicativos etc., são as seguintes:

– E agora, como ficarão os contratos de aluguéis, por exemplo, neste momento de crise (Covid-19)?

– O que acontece se houver o descumprimento (involuntário) de um contrato?

– Qual o melhor caminho para conter a inadimplência de contratos em geral neste momento?

Entre outras questões do mesmo tipo.

Podemos dizer que é esperado um crescimento considerável na inadimplência de contratos imobiliários, como já estamos vendo, principalmente os de locações comerciais, visto que muitos dependem da normalidade de suas atividades para gerar renda e cumprir com suas obrigações contratuais, sem falar nas fiscais (o que nos leva a outro ponto de vista).

O nosso olhar sobre a pandemia, diante de nossa experiência, para buscar o reequilíbrio contratual com efetividade, ou seja, rapidamente, é buscar a conciliação.

Como já dito em outra publicação em nosso blog (Lei do Inquilinato, como proceder em momento de pandemia) o ideal seria a busca de alternativas utilizando o princípio da boa-fé objetiva, ou seja, demonstrar ao seu locador as circunstâncias advindas que dificultam o adimplemento do seu contrato, pois ainda há questionamentos sobre a teoria da imprevisão, essa teoria prevê a resolução do contrato quando a prestação se torna excessivamente onerosa para um e, com extrema vantagem para outro  (art. 478 do Código de Processo Civil).

Embora a regra seja para que haja o cumprimento integral do contrato, raros serão os casos em que possa haver a revisão contratual, pois, a lei de locações tem regramento específico para tanto e, além da imprevisão advinda da pandemia, é exigido a prova na queda do faturamento e, consequentemente a impossibilidade de pagar, para que seja feita uma revisão.

Assim, em que pese o locatário/devedor não responder por prejuízos resultante de caso fortuito ou força maior, se não houver responsabilização expressa, a revisão contratual é, conforme prevê nosso Código Civil em seu artigo 421-A, inciso III excepcional e limitada.

Veja bem, não estamos dizendo que todos estarão livres de cumprir com suas obrigações, nem que não se poderá negociar a melhor forma de manter seu contrato, cada caso é um caso e cada contrato é um contrato, a revisão contratual é uma medida provável para que passa garantir a longevidade do seu contrato sem que haja grandes danos para ambos os lados.

Temos nos deparado com dúvidas sobre situações que já existiam antes da pandemia, como por exemplo, desemprego, pretendo pegar “carona” na situação atual, porém, não vislumbramos essa possibilidade.

É extremamente importante ressaltar que os contratos são baseados no Código Cível e quando há eventos como a pandemia do coronavírus, existem diversas possibilidades para que sejam avaliadas quaisquer concessões, principalmente amigáveis, sem tentar ganhar vantagem diante da situação, agir com prudência em mediar e não litigar pois é um momento crítico para todos, tanto para o locatário (inquilino) quanto para o locador.

“A função social do contrato, que desborda dos interesses particulares nele traduzidos, indica a manutenção dos pactos para que a recuperação econômica se dê observando a paz social, objetivo maior do Direito.” – Luiz Antonio Scavone Junior

Enquanto não houver uma legislação específica para essas situações, teremos que nos valer dos princípios gerais de direito, como a boa-fé. O bom-senso deverá permear as relações. A propósito, está tramitando o projeto de Lei nº 1179/2020 que trata de várias questões, mas isso, será tema da nossa próxima publicação.

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NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

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