Por: Luccas Padilha – Advogado – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados
A locação de imóveis é algo muito comum e ocorre há centenas de anos em todo o planeta, podendo ser ela residencial, quando o locatário aluga o imóvel para fins de moradia, ou não-residencial, quando, em geral, a locação possui finalidades ligadas ao comércio ou prestação de serviços.
Durante o processo de locação, ambos os contratantes possuem seus direitos e deveres, como por exemplo, as obrigações do locador em entregar o imóvel para o locatário em plenas condições de uso, solucionar problemas do imóvel preexistentes a locação, fornecer comprovantes e documentos atinentes ao imóvel, entre outros previstos no artigo 22 da Lei nº 8.245/91.
Quanto ao locatário, esse também tem suas obrigações legais, nos termos do artigo 23 da citada lei, como o pagamento dos alugueres mensais, o uso específico para o qual foi locado (residencial/não residencial) e o zelo pelo imóvel, para que possa restituí-lo ao proprietário nas mesmas condições do início da locação.
Tratando especificamente desse último caso, é comum nos contratos de locação a existência de cláusula em que se obriga o locatário a devolver o imóvel nas exatas condições a qual encontrou no início do período locatício, não tendo direito a benfeitorias ou manutenções normais do uso.
Essa cláusula apenas reforça o quanto já previsto no artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91, no qual o inquilino deve “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Caso o inquilino não observe e cumpra com tal obrigação, deixando danos no imóvel locado, ao término do período locatício, o locador poderá cobrar desse locatário o ressarcimento dos valores despendidos para reparar todos os danos causados durante a locação.
Esses danos materiais ao locador poderão ser eventualmente abatidos dos valores prestados à título de caução pelo locatário ou até mesmo cobrados através de demanda judicial.
Ainda, se for o caso, o locador poderá exercer seu direito de legítima recusa em receber as chaves do imóvel, até que todos os danos sejam reparados pelos inquilinos, ressaltando que a locação somente se encerra com a efetiva entrega das chaves do imóvel, havendo cobrança de alugueres e encargos enquanto isso não ocorrer.
Porém, não se restringindo a esse tipo de ressarcimento, a justiça entende que tendo o locatário deixado danos no imóvel, que precisaram ser reparados pelo proprietário para que o bem retorne à condição de alugável, esse inquilino poderá responder judicialmente e ser compelido a pagar uma indenização à título de lucros cessantes, pelo período em que o imóvel estava impedido de ser alugado em virtude da necessidade de reparos oriundos da locação anterior.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça publicou no Informativo nº 693, em abril/2021, a tese de que “É devida indenização por lucros cessantes pelo período em que o imóvel objeto de contrato de locação permaneceu indisponível para uso, após sua devolução pelo locatário em condições precárias”.
Os lucros cessantes, resumidamente, significam um tipo de reparação material em que a vítima deixa razoavelmente de lucrar com uma determinada situação em consequência do ato ilícito de um agente.
No caso em comento, o locador estaria impedido momentaneamente de lucrar com uma nova locação em virtude de necessitar reparar danos no imóvel causados pelo antigo locatário.
Frise-se que cada situação merece ser analisada de forma individual, mas geralmente, o inquilino deverá sempre buscar devolver o imóvel nas exatas condições do que lhe foi entregue no momento da contratação da locação, sob pena de ter de arcar com os custos para reparar o imóvel, quanto pelo valor indenizatório ao locador/proprietário pelo tempo que este esteve impossibilitado de realizar novas locações no imóvel.
Fonte: Jusbrasil
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