Por: Caroline Vieira – Advogada – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

Ao adquirir um imóvel a primeira característica que os compradores levam em consideração é o tamanho do imóvel para que seja adequado às suas necessidades. No entanto, quando essa compra é feita sem que o imóvel esteja construído, como é o caso de aquisições de imóveis na planta, os compradores confiam nas informações prestadas pelo vendedor em relação à metragem. 

Ocorre, que ao receberem as chaves do imóvel a empolgação pelo novo lar pode ser tamanha que os adquirentes não percebem que o tamanho do imóvel poder ser diferente do contratado. 

Considerando que não se trata de um vício oculto, mas sim aparente, tendo em vista a possibilidade de ser constatado mediante mera medição, o comprador, que está diante de uma relação de consumo, tem prazo de 90 dias contados da efetiva entrega do imóvel, conforme dispõe o artigo 26, II e §1º do CDC: 

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: 

II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviços e de produtos duráveis. 

§1º Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços. 

Constatado que o imóvel tem metragens menores das quais foram previamente pactuadas no contrato de Venda e Compra, o consumidor pode reclamar e ainda exigir em juízo alguma das alternativas que prevê o artigo 18, §1º e 20, caput do Código de Defesa do Consumidor: 

Art. 18, §1º§ 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: 

I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; 

II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; 

III – o abatimento proporcional do preço. 

Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária(…). 

Porém esse prazo não se confunde com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má-execução do contrato, e por ser o CDC omisso quanto a reparação de danos, aplica-se o prazo previsto no artigo 205 do Código Civil: 

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. 

Assim, quando o preço de venda for estipulado por medida de extensão ou com determinação da respectiva área (venda ad mensuram), é aplicado o disposto no artigo 501, do Código Civil: 

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. 

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência. 

Isso acontece, pois, a pretensão de ser indenizado, ou seja, ser ressarcido pelo prejuízo decorrente do vício do imóvel, não tem prazo especificado no CDC, aplicando-se, portanto, o Código Civil. 

Então, se você adquiriu um imóvel na planta, o aconselhável é que ao receber as chaves você verifique as medidas do imóvel e em caso de ser o imóvel menor do que o pactuado em contrato, seja analisada a possibilidade de requerer indenização. 

Fonte: STJ

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