Por: Luccas Padilha – Advogado – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

Há alguns anos, um novo tipo de contrato de locação de imóveis urbanos passou a ser utilizado, trazendo ao Brasil uma situação já muito adotada nos Estados Unidos e em outros países da Europa. Estamos falando dos contratos built to suit, que em tradução literal significa construído para servir.

Estamos diante de um tipo de contratação, atualmente previsto no artigo 54-A da Lei de Inquilinato, onde o locatário, ao buscar a locação de um determinado espaço, apresenta ao locador as necessidades físicas e estruturais para instalar seu negócio naquele local, de modo que caberá ao proprietário/possuidor do local realizar as obras, reformas ou adequações ao imóvel para comportar as necessidades apresentadas pelo pretenso locatário. Trata-se de um tipo de locação específico para fins não residenciais, muito utilizado na locação por estabelecimentos fabris, frigoríficos, grandes comércios, escolas/universidades e outros que dependam da existência de imóveis com características próprias para desempenho de suas atividades.

Dada a natureza da contratação, com finalidade mais específicas, é comum que este tipo de contato preveja um prazo locatício mais alongado, do que o comummente praticado em outros tipos de locação. Porém, por ser uma contratação mais específica, também dispõe de algumas regras próprias, como a possibilidade de previsão contratual, da renúncia por parte do locatário de buscar a revisão do contrato. Tal situação se dá em razão do investimento inicial efetuado pelo locador para viabilizar o negócio, lhe sendo possível cobrar valores locatícios acima do normalmente praticado no mercado, para conseguir reaver, dentro da verba locatícia, o montante inicialmente aplicado na obra/reforma/adaptação do local.

Porém, os contratantes não podem estipular cláusula que afaste a incidência dos artigos da Lei de Inquilinato que versam sobre a ação renovatória, sendo garantido esse direito ao locatório. Também, poderá ser condicionado em contrato, multa por rescisão antecipada em quantia além daquela disposta no artigo 4º da Lei de Inquilinato, ou seja, o locador poderá exigir a imposição de uma multa além daquela comumente praticada, calculada proporcionalmente sobre 3 meses do aluguel, limitada, claro, ao valor do contrato. É comum que encontremos nesse tipo de contratação securitização para garantia do recebimento dos locativos até final do contrato, para cobrir multa por eventual atraso na entrega do imóvel locado ou da obra em si. Assim, estamos diante de uma nova opção contratual para as locações não residenciais, ou seja, aquelas com finalidade comercial, com regramentos específicos, além daqueles comuns da Lei de Inquilinato, aplicados a todos os tipos de contrato, tal como já ocorre nos contratos de locação de espaços em Shopping-Centers.

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