Por: Tatiane Venancio – Advogada – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados
Você sabe qual imposto deve pagar na compra e venda de um imóvel?
Além das despesas com a comissão do corretor, escritura pública, registro do imóvel, entre outras, existe o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI.
O ITBI é a transmissão inter vivos, previsto no art. 156, I, da CF, e sua competência é municipal. Então aqui vai uma dica, verifique o município que está o imóvel para saber qual o valor da alíquota que será cobrada.
Em São Paulo, por exemplo, a alíquota pode variar entre 2% e 4%, conforme informações obtidas na planilha do Colégio Notarial do Brasil – Seção de São Paulo.
Diante da controvérsia em torno da base de cálculo do imposto, o STJ, através do Tema Repetitivo 1113, firmou o entendimento que “a base de cálculo deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente considerado, que, como visto, resulta de uma gama maior de fatores, motivo pelo qual o lançamento desse imposto se dá, originalmente e via de regra, por declaração do contribuinte, ressalvado o direito da fiscalização tributária de revisar o quantum declarado, por meio de regular instauração de processo administrativo.”
Um caso prático para o assunto, foi de uma incorporadora do Distrito Federal, que entrou com um processo judicial contra o município, pois adquiriu 32 imóveis, e a incidência do imposto foi atribuído com base em valores distintos para cada lote.
Ao julgar o recurso, o TJ do Distrito Federal, julgou que a base de cálculo deve ser sobre o valor da negociação realizada, condenando o município a restituir a incorporadora o valor de R$ 15.281,02.
Neste caso a controvérsia girou em torno da ausência de processo administrativo, diante da discordância do valor declarado pelo contribuinte e a administração, sendo fundamentado com base no julgamento do STJ que “estabeleceu entendimento de que a administração pública não pode definir unilateralmente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência estabelecido sem a participação do sujeito passivo”, definindo que o valor correto para incidência do imposto é o valor da transação.
Parece ser algo simples que na prática não é tão simples assim, devendo o comprador sempre analisar qual foi base de cálculo utilizada pelo município, e dependendo da base utilizada, pode onerar ainda mais os custos para aquisição da sonhada casa própria.
Para evitar tais transtornos, procure sempre um especialista para analisar seu caso individualmente, trazendo segurança jurídica e um final feliz em sua aquisição.
Fonte: Conjur, Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Superior Tribunal de Justiça.
Link(s) da(s) fonte(s):
https://www.conjur.com.br/2023-jun-28/valor-venal-imovel-base-cobranca-itbi
https://app.powerbi.com/view?r=eyJrIjoiNWM0Mzg1MDAtNzQwYy00ZDAyLThkNmItYTE0YzAzZmE5N2M4IiwidCI6IjljZjFhNDdhLWVkN2YtNDhhNi1iNTY0LTQ0MGZjNGI5NTBjMSJ9
https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113
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