Por: Lucas Padilha – Advogado – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

Um tema de grande relevância para o direito imobiliário, em especial as relações locatícias, é a garantia de continuidade da locação não-residencial, quando preenchido os requisitos legais para tanto.

Não é incomum que uma empresa alugue um determinado imóvel e passe a desenvolver sua atividade comercial naquele ponto, evoluindo com o passar dos anos e o decorrer do contrato locatício, certo que o sucesso e a continuidade do negócio passam a ter dependência com a localização da empresa.

Ao se aproximar do término da locação, dada a dependência do negócio com o espaço locado, é comum que o locatário busque junto ao locador a renovação contratual, que em vezes pode ser obstada por alguma razão imposta pelo proprietário do imóvel.

Diante dessa situação, visando uma maior segurança jurídica nas relações locatícias e o equilíbrio e possibilidade de sobrevivência da pessoa jurídica, é que a legislação, através dos artigos 51 e seguintes da Lei de Locações, previu o direito de renovação contratual de forma compulsória.

Todavia, o exercício de tal direito está condicionado ao preenchimento dos requisitos previstos na legislação, tais como (I) existência de contrato a renovar, feito de forma escrita e por prazo determinado; (II) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (III) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Sempre que pleiteado o direito a renovação contratual das relações locatícias comerciais, é fundamental que o pretendente, comprove de forma inequívoca e conjunta o preenchimento integral destes requisitos, sob pena de não ver acolhida sua pretensão renovatória.

Igualmente, a pretensão deverá ser exercida dentro do prazo máximo de 12 meses e mínimo de 06 meses para o término do contrato, decaindo o direito do pretendente, caso feito fora desse lapso temporal.

Importante dizer que o direito a renovação contratual não é absoluta, certo que mesmo preenchidos os requisitos legais, a renovação poderá ser legalmente recusada pelo locador, caso comprovada a necessidade de transformações ou modificações radicais no imóvel, por determinação do Poder Público ou, utilização do imóvel pelo locador, para transferência de fundo de comércio existente a mais de um ano, do qual ele seja detentor da maioria do capital, conforme previsão dos incisos do artigo 52 da Lei de Locações.

Ao fim, vale esclarecer que, feito o pedido judicial de renovação do contrato e comprovada a existência de fato impeditivo da renovação, o locatário poderá buscar alternativamente, indenização por fundo de comércio.

Fonte: Lei nº 8245/91 https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.html

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