Por: Caroline Vieira – Advogado – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

Morar em condomínio, tem prós, contras e muitas regras, hoje vamos falar sobre alteração de fachada em condomínios edilícios.

            Inicialmente é importante trazer que todas as regras de um condomínio são previstas na Convenção Condominial, sendo que esta deve estar em consonância com o Código Civil que prevê em seu art. 1.333 que:

 “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

       É o Código Civil que também prevê sobre o que deve constar na Convenção Condominial:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

(…)

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

Além disso, é previsto os deveres e as obrigações dos condôminos. Dentre os deveres, a não alteração da forma e cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e é a partir desse contexto que vamos tratar.

Há duas interpretações quando o texto legal se refere a fachadas externas, a primeira é a que leva em conta a fachada que fica exposta para a rua, ou seja, visível aos transeuntes, a segunda é que considera fachada externa o lado de fora da porta da unidade e o corredor/hall de entrada.

Qualquer mudança que impacte na estética deve ser autorizada e aprovada por assembleia, como envidraçamento de sacada, colocação de cortinas na sacada, modificação de cor, e no que diz respeito a parte interna, podemos considerar a troca do modelo da porta, cor da porta e das paredes ou qualquer outra mudança que coloque em risco a saúde e a segurança dos demais condôminos.

Como em qualquer área de nossas vidas, devemos também utilizar do bom senso, por exemplo, a colocação de olho mágico não altera o padrão estético da fachada interna, assim como fechaduras eletrônicas (com ou sem maçaneta), que estão em alta e/ou a colocação de capachos de diversos modelos, não produzem alteração estética, mas se todas as portas do hall forem brancas e um condômino resolver pintar a dele de preta, aí sim pode ser considerada uma mudança de estética.

Outro fator importante é, além da estética, a segurança dos demais vizinhos.

Nesse sentido decidiu o TJDF “A substituição de componentes da porta social da entrada dos apartamentos não implica em mudança de fachada (aspectos externos do prédio), razão pela qual a ela não se aplicam as regras limitativas estabelecidas no Código Civil, na Lei n.º 4.591/64 e na Convenção do Condomínio” – (Acórdão n.º 929282 – 2ª Turma Cível).

Há diversas interpretações, mas geralmente são levadas em consideração a alteração estética e se há risco à segurança dos demais condôminos, considerando tanto a facha externa quanto a fachada interna.

Fonte: Código Civil

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