Por: Catarina Lima – Advogada – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

Você sabe quando o seu contrato de aluguel pode ser rescindido? A resposta para essa pergunta dependerá se foi estipulado prazo no contrato e qual a sua duração.

            De acordo com a Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), durante o prazo determinado para a duração do contrato, o proprietário não pode reaver o imóvel alugado sem justo motivo, contudo, o locatário poderá devolver desde que pague a multa prevista no contrato ou fixada judicialmente (art. 4º).

            Já quando o contrato for por prazo inferior a trinta meses, se terminar o prazo e houver a prorrogação por prazo indeterminado, o contrato pode ser rescindido nas seguintes hipóteses (art. 9º e 47):

• Quando houver a extinção do contrato de trabalho, se o aluguel for relacionado ao emprego do locatário
• Para uso próprio do proprietário, seu cônjuge ou companheiro
• Para uso residencial de ascendente ou descendente do proprietário, desde que estes e nem seus cônjuges ou companheiros possuam imóvel residencial próprio
• Quando locador e locatário fizerem um acordo
• Quando houver prática de infração legal ou contratual
• Por falta de pagamento do aluguel e demais encargos
• Para realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público

Contudo, quando o contrato for por prazo igual ou superior a trinta meses e acabar o prazo determinado, estará encerrado o contrato, independente de notificação ou aviso. Porém se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação será presumidamente por prazo indeterminado e nessa hipótese o locador poderá rescindir o contrato, desde que conceda prazo de 30 dias para desocupação do imóvel (art. 46)

Isto é, conforme disposto na lei, durante o prazo do contrato não é possível que ocorra a rescisão imotivada pelo locador. De tal forma, que se houver previsão contratual nesse sentido, violará a lei.

Nesse sentido, um proprietário que notificou o locador para desocupação do imóvel 20 dias após a locação foi condenado ao pagamento de indenização por danos moral e material no montante de R$12.558,00.

No caso em questão, o inquilino foi notificado a desocupar o imóvel em 30 dias, sob pena de ajuizamento de ação de despejo apenas 20 dias após celebrar o contrato de locação.

De acordo com o Juiz Vinicius Nocetti Caparelli da Vara do Juizado Especial Cível do Foro de Santa Fé do Sul “Além de agir com completa desconformidade com a lei, a parte requerida (locador) ainda valeu-se de modos de coerção intimidatórios e ilegítimos (considerando a falta de previsão legal para a rescisão antecipada e imotivada).” e “Mais do que mero descumprimento contratual, mais do que inobservância da lei, houve falta de respeito, de empatia”, justificando a indenização por danos materiais em decorrência da nova locação e dano moral. O processo está pendente de recurso.

Se você for locador ou locatário é importante ficar atento ao prazo do seu aluguel e quais são as hipóteses de rescisão do contrato.

Fonte: TJSP | lei do Inquilinato 

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