Por: Luccas Padilha – Advogado – NR Souza Lima -Sociedade de Advogados

Não são raros os casos em que pessoas celebram contratos verbais, ou seja, sem dispor por escrito o pactuado, sem formalizar a transação.

Tal situação não se furta dos contratos de locação de imóveis, principalmente residenciais, onde o locador acaba ajustando apenas verbalmente com o inquilino a questão locatícia.

Cabe de início dizer que a legislação brasileira permite a celebração de contratos chamados atípicos, como, por exemplo, contratos verbais, salvo situações específicas como contratos de compra e venda de imóveis em que a própria lei prevê a obrigatoriedade de registro por escrito da transação.

Não há nenhum impeditivo legal quanto a celebração de contratos de locação de forma verbal, sendo assim, válida essa forma de contratação, como já pacificado em inúmeras decisões judiciais, mas é extremamente importante destacar que contratos feitos dessa maneira acabam por gerar inúmeros riscos, insegurança e até prejuízo aos contratantes.

Isso porque o Código Civil e a Lei nº 8.245/91 (conhecida como Lei do Inquilinato) preveem diversas situações locatícias que possibilitam o ajuste de forma distinta em um contrato de locação específico.

A partir do momento em que não há o contrato de locação por escrito, regulamentando de forma clara e concisa essas situações, elas ficam dependentes de uma comprovação por meios secundários como provas testemunhais, conversas por aplicativos e outras meios juridicamente aceitos, ou então correrão a margem do que estritamente diz a lei.

Um exemplo disso é o prazo do contrato. Todos sabemos que um contrato de locação pode viger por prazo determinado ou indeterminado. Ainda, que um pacto por prazo determinado que venha se vencer, sem oposição dos contratantes, poderá passar a vigorar por prazo indeterminado.

Quando há um contrato de locação verbal, não havendo como provar que este vigora por prazo determinado, presume-se que a locação é por tempo indeterminado, de modo que o locador deverá observar o disposto no artigo 6º, da Lei 8.245/91, notificando o inquilino com antecedência mínima de 30 dias, caso queira reaver o imóvel.

Outro ponto exemplificativo é a cobrança de encargos locatícios, como as taxas condominiais, impostos e prêmio de seguro. De acordo com a Lei nº 8.245/91, em seu artigo 22, VIII, cabe ao locador custear tais encargos. Mas usualmente, nos contratos de locação por escrito esse ônus é destinado aos locatários.

Se não há contrato escrito, e impossibilitado de comprovar a obrigação do locatário em arcar com esses encargos, caberá exclusivamente ao locador fazer o custeio de tais despesas, na forma da lei.

Ademais, a legislação prevê também alguns direitos que somente poderão ser exigidos quando há contrato de locação escrito, como a ação renovatória de locação não residencial, ação de despejo por descumprimento mútuo do contrato ou encerramento automático do contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses.

Dado isso, podemos concluir que é de suma importância que um contrato de locação, seja ele residencial ou não-residencial, venha a ser reduzido a termo, ou seja, tenha suas disposições colocadas no papel, a fim que possa resguardar todos os direitos legais previstos tanto aos próprios contratantes (locador, locatário e fiadores), como a terceiros interessados, evitando assim discussões e imbróglios desnecessários.

Caso não possua um contrato de locação por escrito e deseje discutir judicialmente algum ponto da locação, procure reunir o maior número de elementos que possam comprovar a existência desse acerto locatício verbal, e ainda, que evidenciem quais são os termos ajustados entre os contratantes.

Fonte: Correio Forense 

Quer saber mais sobre nós? Clique Aqui

NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

Ainda está com dúvidas? 
Entre em contato conosco.
contato@nrsouzalima.com.br