Por: Tatiane Venâncio – Advogada Parceira – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

A ação renovatória está prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), contendo alguns requisitos básicos para seu ajuizamento.

O artigo 51 da mencionada lei, dispõe que o locatário terá direito a renovação, desde que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado de no mínimo 05 anos e o locatário deverá comprovar o prazo interrupto de três anos no ramo de atividade de seu comércio, sendo que tais requisitos devem ser cumpridos cumulativamente.

Uma vez comprovado os requisitos descritos no artigo 51, o locatário deverá comprovar também o pagamento de todas as obrigações pertinentes ao contrato, apresentar a proposta de renovação, além da indicação do fiador quando houver.

O artigo 513, § 5º do CPC, dispõe que “o cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, que não tiver participado da fase de conhecimento”, além de tal questão já ser pacífica na jurisprudência, sob pena de violar os princípios do contraditório e da ampla defesa.

Porém, para as ações renovatórias tais regras não são aplicáveis, diante das peculiaridades dos requisitos exigidos na lei de locações. De tal forma que a responsabilidade do fiador na ação renovatória se difere das demais ações em que deve participar o fiador, como por exemplo, nas ações de despejo ou execução por inadimplemento dos aluguéis e demais encargos da locação.

O artigo 71 da Lei do Inquilinato, especificamente nos incisos V e VI, prevê que  a petição inicial da renovatória deverá ser instruída com: v) – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for.

Com isso, o STJ decidiu que o fiador poderá ser incluído no polo passivo do cumprimento de sentença, sem ter participado da fase de conhecimento, visto que um dos requisitos da petição inicial é a indicação do fiador, e a prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança.

Assim, a declaração do fiador atesta sua anuência com a renovação do contrato, aceitando todos os encargos da fiança, bem como submetendo aos valores locatícios fixados pelo Magistrado.

Então, se você é fiador em contrato de locação que é objeto de ação renovatória, se atende a essas diferenças para não ser surpreendido.

Fonte: Migalhas e STJ

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