Por: Luccas Padilha – Advogado – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

No Brasil, além do tradicional contrato de compra e venda para aquisição de um imóvel, existem também outras duas modalidades contratuais, que apesar de parecidas, são institutos diferentes. Trata-se do compromisso e da promessa de compra e venda do imóvel. 

Vale basicamente dizer que no contrato de compra e venda, o vendedor se obriga a transmitir a propriedade de um bem a outra pessoa, denominada comprador, sendo que este segundo irá pagar um valor pela aquisição do bem. 

O contrato de promessa de compra e venda é um instrumento que tem caráter preliminar, estabelecendo condições aos contratantes para seu cumprimento. 

Uma importante característica desse tipo de contrato é a possibilidade de retratação dos contratantes, antes da celebração do futuro contrato definitivo. Assim, ao término do contrato, as partes poderão desistir da transação avençada ou torná-la definitiva, celebrando-se assim um novo contrato nesse sentido. 

Em outras palavras, na promessa de compra e venda, os contratantes se obrigam a vender/comprar determinado bem, de acordo com as condições (preço, prazo e forma) descritas no instrumento. 

Esse tipo de contrato é usado geralmente quando o compromissário busca adquirir, por exemplo, um imóvel que ainda será construído. 

O compromisso de compra e venda, também é um contrato de caráter preliminar, que igualmente condicionam seus contratantes a determinadas obrigações e direitos para cumpri-lo. 

Contudo, diferentemente da promessa, nos contratos de compromisso, há a possibilidade de inclusão da cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, de modo que nesse caso, os contratantes não poderão desistir do negócio esquivando-se dos ônus para tanto. 

Assim, o compromisso de compra e venda, quando de seu termo, diante da impossibilidade de retratação, poderá constituir o Direito Real de Aquisição entre as partes, nos termos do Código Civil. 

Dessa forma, podemos notar que a diferença principal entre a promessa e o compromisso de compra e venda está na hipótese de inclusão da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, presente apenas no contrato de compromisso. 

Outra divergência fundamental se faz no tocante as consequências do registro desses contratos na matrícula do imóvel, sendo que no registro do compromisso passa a existir o direito real de aquisição, o que não há no registro da promessa, em acordo ao previsto no Art. 1.417, do CC. 

Por fim, uma terceira e última diferença é no tocante a quitação dos valores desse contrato, sendo que na promessa, em caso de pagamento e não aperfeiçoamento da aquisição, os valores poderão voltar ao pagador, sob pena de ação judicial para tanto. Já no compromisso, caso a quantia tenha sido quitada e o recebedor se recuse a reaver, poderá ser feita a adjudicação compulsória do imóvel. 

Fonte: Jusbrasil

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