IPTU
O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), é o imposto sobre imóveis no meio urbano de competência dos Municípios. É um imposto cobrado anualmente de proprietários de casas, prédios e estabelecimentos comerciais nas cidades. Como é um imposto que incide sobre a propriedade, será cobrado por imóvel e não por proprietário, ou seja, cada imóvel tem seu IPTU, com seus valores específicos.
Caso tenha um imóvel, mas não exista construção, apenas o terreno, paga-se o ITU (Imposto Territorial Urbano).
O valor do IPTU é calculado através do valor venal do imóvel, que é o valor definido pelo poder público, sobre aquele bem imóvel, acrescido de alíquotas e descontos que são determinados de acordo com o município e sofre reajuste anual, onde será levado em consideração a valorização da região ou do próprio imóvel ou pode ser que ocorra alguma mudança legislativa municipal.
Para entendermos melhor sobre esse tema, será necessário trazer algumas definições.
Propriedade
Propriedade pode ser entendido como o direito de “uso, gozo, dispor e reivindicação de determinada coisa dentro de sua função social, desde que não se faça dela, uso proibido por lei.”
“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.”
– Código Civil – Art. 1.228
Alguns doutrinadores, entendem o conceito de propriedade como direito ao uso à determinada coisa, neste caso, imóvel.
Brevemente entendido sobre o que é “propriedade”, falaremos a seguir sobre forma de aquisição da propriedade imóvel, principalmente a usucapião.
Existem diversas formas de aquisição da propriedade, podendo ser por compra e venda, usufruto, usucapião, adjudicação, casamento, anuência, entre outras maneiras.
Todavia, a propriedade de um imóvel é transmitida pelo Registro, bem como pela Usucapião e pela Acessão. Sendo essas duas últimas, formas originárias de aquisição de imóvel.
Já tratamos em diversos artigos aqui em nosso blog, sobre Usucapião e suas modalidades, requisitos legais e documentação necessária.
Vamos imaginar o seguinte cenário:
Em uma ação de usucapião, surge a dúvida sobre quem deverá realizar os pagamentos do IPTU que estão em débitos. Seria o possuidor (usucapiente) ou o proprietário que está prestes a “perder a propriedade”?
Bom, até hoje, não há disposição legal que trate sobre quem é o responsável pelos pagamentos dos débitos municipais do imóvel usucapiendo.
Neste caso, é importante realizar alguns estudos, baseando-se em decisões de casos semelhantes e até mesmo sobre temas do Direito Civil, Constitucional e Imobiliário.
Neste sentido, é interessante entender sobre o que é obrigação.
Para o direito, obrigação, é uma relação jurídica em que o titular do crédito pode exigir o cumprimento de uma prestação de dar, fazer ou não fazer.
No Direito Civil existe a Obrigação Propter Rem, é uma obrigação híbrida (mescla direito real e obrigacional), decorrente da relação entre devedor e a coisa, isto é, a obrigação nasce em razão da titularidade de um direito real. Veja abaixo a definição de Silvio de Salvo Venosa sobre o termo.
“(…) as obrigações reais ou propter rem (também conhecidas como ob rem) são as que estão a cargo de um sujeito, à medida que este é proprietário de uma coisa, ou titular de um direito real de uso e gozo dela. Desse modo, a pessoa do devedor, nesse tipo de obrigação, poderá variar, de acordo com a relação de propriedade ou de posse existente entre o sujeito e determinada coisa”.
Através desta definição, podemos entender que quando há aquisição de um direito real de propriedade, o adquirente se apropriará também, das dívidas do determinado imóvel, uma vez que se trata de uma obrigação propter rem. Ou seja, do direito de que se origina com a transmissão do título, seguem as obrigações financeiras da coisa. Neste sentido, arcar com as dívidas seria um dever daquele que adquiriu o direito real de propriedade.
Isto é, com mudança de titularidade de direito real da coisa, assume-se um novo titular, tanto da coisa quanto das obrigações que sobre ela recaia.
No artigo 32 do Código Tributário Nacional dispõe que o IPTU, tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.
No art. 34 reforça que a incidência do IPTU recai sobre o titular do seu domínio útil, ou seu possuidor a qualquer título.
Conforme já tratamos em outro artigo, o pagamento do IPTU não é requisito legal para garantir aquisição originária de propriedade pela usucapião, os pagamentos dos débitos do IPTU, servirão para compor as provas que determinado bem imóvel está sendo zelado pelo ocupante/usucapiente.
Jurisprudência: (TJRJ e TJRS)
“TJRS. Apelação Cível 70045744604 – J. em 31/01/2012. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. posse mansa e pacífica. prova suficiente. simples notificação para desocupação não comprova existência de comodato anterior. ausência de pagamento de iptu. irrelevância, para fins de usucapião. 1. É de ser mantida sentença que reconheceu a usucapião extraordinária, diante de prova uníssona no sentido de que os autores mantêm posse mansa e pacífica sobre o imóvel usucapiendo há mais de trinta anos. 2. (…) 3.É irrelevante, para fins de usucapião, que o usucapiente não tenha pago os tributos incidentes sobre o imóvel. Caso os tivesse pago, tal fato seria considerado um bom indício da existência de animus domini. A ausência do pagamento, porém, não desqualifica automaticamente a posse do usucapiente, mormente diante do restante das provas produzidas. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (GRIFAMOS). “
Caso o ocupante opte por realizar os pagamentos do IPTU, é recomendável que guarde sempre os comprovantes para que ajude numa possível ação de usucapião.
A jurisprudência gaúcha tem posicionamento semelhante sobre essa discussão:
TJRS. 70082495102, J. em: 30/10/2019. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POR USUCAPIÃO. 1. Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. A Jurisprudência tem entendido que ‘é inexigível a cobrança de tributos de proprietário que não detém a posse do imóvel, devendo o município, no caso, lançar o débito tributário em nome dos ocupantes da área invadida’ (AgInt no REsp 1551595/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 21/06/2016). Na hipótese, o imóvel que ensejou a exação foi objeto de usucapião, nos autos da ação judicial n. 001/1.10.0012241-8, cuja sentença transitou em julgado no curso na execução fiscal. Em tal situação, clara a declaração de perda da posse e do domínio útil do imóvel ao tempo dos fatos geradores pelo anterior proprietário registral, restando prejudicados o uso, gozo e fruição sobre o bem. Manutenção do julgamento de ILEGITIMIDADE PASSIVA DO EXECUTADO. 2. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU configura obrigação propter rem, de modo que se a reconhece pelo usucapiente, pois exercia a posse qualificada pelo animus domini à época do fato gerador, vendo, a seguir, declarada a propriedade sobre o imóvel por aquisição originária. Ademais, os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional estabelecem que o fato gerador para incidência do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse a qualquer título de bem imóvel localizado em zona urbana. Desse modo, como o fato gerador do imposto é também a POSSE, o usucapiente à época já era parte responsável pelo pagamento do tributo. Reconhecimento de circunstâncias que atraem a responsabilidade pela dívida, sem que implique em substituição da CDA. DERAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME”.
Por fim, conforme entendimento jurisprudencial e dispositivos previstos no CTN, acompanhado do conceito de obrigação propter rem, pode ser defendido o entendimento que o dever de pagar o IPTU é daquele que detém o domínio útil ou a posse do imóvel.
Fonte: Planalto | Jusbrasil | Direito Net
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