Por: Caroline Vieira – Advogada – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

Já trouxemos em nosso blog sobre como economizar no pagamento de ITBI pagando apenas o valor justo, no texto tratamos sobre a incidência (valor venal x valor de referência). Hoje trataremos sobre o fato gerador desse imposto.

       Inicialmente é importante conhecermos a diferença entre “Cessão de Direitos sobre bem Imóvel” e “Transferência da Propriedade de bem imóvel”.

       A cessão de direitos sobre o bem imóvel, normalmente acontece através de um “contrato de cessão de direitos” onde o cedente é uma pessoa que não é proprietária do imóvel pois não o registrou em seu nome conforme prevê o art. 1.245 do Código Civil.

       Por muitas vezes o que acontece é que “A” compra o terreno de “X” mediante contrato particular, popularmente conhecido como “contrato de gaveta” e não registra na matrícula do imóvel. Quando pretende vender o imóvel adquirido de “X”, “A” vende os direitos que tem sobre o imóvel, já que não é o dono registral.

       Já a transferência da propriedade, pode ocorrer através de um “Contrato de venda e compra de bem imóvel”, nesse caso o vendedor é o proprietário registral e através desse contrato é possível proceder com a transferência da propriedade mediante lavratura de Escritura Pública de Venda e Compra com registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

       Isso se torna possível pois é o proprietário registral que figura no contrato de venda e compra. Quando não é o proprietário registral, não é possível lavrar escritura pública nem registrar junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

       Esclarecido esses pontos, passamos a análise do fato gerador do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.

       De acordo com a jurisprudência predominante e o Tema de Repercussão Geral do STF 1124, o ITBI só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante registro em cartório, ou seja, no contrato de cessão de direitos não há incidência de ITBI.

       Isso ocorre pois o ITBI só pode ser gerado a partir da transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro, o que não acontece na cessão de direitos. Por se tratar de Imposto municipal, muitos municípios, inclusive o município de São Paulo, cobrava/cobra o ITBI nas cessões de direito, o que é indevido.

       Assim, foi firmada a Tese do Repetitivo “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Fontes: Código Civil | Constituição Federal

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