Quando falamos em regularização de imóvel, as pessoas se esquecem que uma das formas é Ação de Usucapião. Mas, você sabia que existem diversas modalidades e cada uma delas têm seus requisitos mínimos para que a aquisição da propriedade seja regularizada?

Você já deve ter ouvido falar na expressão “quem não registra não é dono”. Pois bem, resumidamente, a lei dispõe que aquela pessoa que esteja na posse daquele bem, seja ele, móvel ou imóvel, por um lapso temporal específico, pode obter a titularidade do bem, caso preencha os requisitos. Lembrando que nem tudo aquilo que esteja em posse de alguém, automaticamente poderá ser “usucapido”.

Para entender um pouco mais sobre o que é a Usucapião e como funciona, acesse nosso blog e confira nossos artigos sobre esse tema:

1. O que é Ação de Usucapião?
2. Usucapião Extraordinária, como funciona e o que é necessário para esse tipo de ação
3. Usucapião entre herdeiros

Neste artigo, abordaremos sobre os principais documentos necessários para ingressar uma ação de usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial.

Partindo da ideia, que o indivíduo tem a posse com intenção de ser dono, tendo todos os cuidados que o imóvel precisa ter.

Mas o que isso significa?

Isso significa que os impostos do imóvel devem estar em dia, pagar o IPTU não é requisito obrigatório para usucapião, muito menos configura ato de posse, apenas ajuda a formar um “conceito de cuidado”.

O pagamento de contas, bem como suas respectivas instalações (rede de água/esgoto e energia) estar em nome do possuidor, também ajudará na junção das provas que determinado imóvel está sendo zelado e utilizado por você durante aquele tempo.

Benfeitorias que tenham sido realizadas no imóvel, como por exemplo, construções e reparos, e em algumas modalidades como a extraordinária, até mesmo a utilização daquele imóvel com caráter produtivo, plantação ou atividade comercial, também é importante.

Outros dois pontos importantes a serem destacados nesse texto são:

– Bens Públicos – são aqueles bens que o direito de propriedade é do Estado, estes bens não são possíveis usucapir. A Constituição da República expressamente proíbe a aquisição de imóveis públicos urbanos (art. 183, § 3º) e rurais (art. 191, § 3º) por usucapião;

– Possuir outro imóvel no nome – Se você possuir um imóvel em seu nome, e optar pela usucapião especial rural ou especial urbana e familiar, não será possível regularizar outro imóvel pela ação de usucapião.

Em nosso escritório, sempre nos questionam sobre a documentação necessária para ingressar com esse tipo de ação. Quanto mais documentos possuir, melhor.

Os principais documentos são:

Do Imóvel:

• Contrato de compra e venda do imóvel e/ou instrumento particular de cessão e transferência do imóvel com compromisso de compra e venda, se houver;
• Recibo de pagamento das prestações do imóvel;
• Matrícula do imóvel ou transcrição (se houver);
• Contas de Consumos (em nome dos possuidores); 
• IPTU em nome dos possuidores ou não;
• Certidão negativa de débitos do IPTU;
• Certidão negativa de tributo imobiliário;
• Fotografias tiradas do ou no imóvel ao longo dos anos, dentre tantos outros que possam provar a posse e o tempo de posse.

Relação dos confrontantes (vizinhos dos lados, frente e fundos):

•  Qualificação completa (nome completo e endereço) dos residentes e possuidores do imóvel à direita e à esquerda de quem da rua olha o bem a ser usucapido, bem como dos possuidores dos imóveis aos fundos e à frente do bem a ser usucapido.

Planta e Memorial Descritivo podem ser solicitados no decorrer do processo. Tem casos que os clientes já possuem esses documentos. Esses dois documentos geralmente são feitos por um profissional particular ou nomeado pelo juiz.

Declaração de Testemunhas e cópia de Documento Pessoal (não é obrigatório, mas se tiver, ajudará bastante).

• Dos residentes e possuidores do imóvel à direita e à esquerda de quem da rua olha o bem a ser usucapido declarando há quanto tempo o requerente mora no imóvel, bem como dos residentes e possuidores do imóvel aos fundos e à frente do bem a ser usucapido, afirmando, ainda, que não tem qualquer oposição à usucapião pedida.

Também será preciso documentos dos possuidores, quais sejam:

• RG e CPF dos possuidores, se casados documentos de ambos, inclusive certidão de casamento ou óbito se viúvo(a) for;
• Em caso de óbito de um dos cônjuges precisaremos de documentos do inventário e/ou dos herdeiros, a depender da análise de cada caso individualmente;
• Comprovante de endereço dos possuidores;

Nem todos os documentos são obrigatórios, mas ajudam muito a provar, não só a posse, como também o “estado de dono” e o período da posse.

Lembre-se de consultar um Advogado para auxiliar em todas as etapas do processo.

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NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

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