Por: Caroline Vieira – Advogada – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados
O contrato de locação pode prever vários tipos de garantia, dentre elas a fiança é uma possibilidade e é preciso saber como funciona.
A modalidade de fiança como garantia do contrato locatício está prevista no art. 37, II da Lei 8.245/91 (Lei de Locações), com ela o locador tem por objetivo assegurar o cumprimento de deveres e obrigações do locatário e ainda responsabilizar solidariamente ao pagamento da dívida,
Ser responsável solidário significa dizer que em caso de inadimplemento, ou seja, na falta do pagamento dos aluguéis, o fiador pode ser responsabilizado pela dívida através de seus bens.
Para que o fiador seja aceito, o locador poderá verificar alguns requisitos, como por exemplo se o fiador não possui restrições no nome, presença de bens capazes de suprir eventuais dívidas e ainda existência de processos executórios, feita a análise haverá aceite ou recusa do fiador.
É importante uma análise detida pois futuramente, em caso de inadimplemento, o fiador pode, também, não ter condições de responder pela dívida, ou seja, no ato da assinatura do contrato o fiador possuía e no momento do pagamento da dívida ele já não possui bens.
Quem pode ser fiador?
Qualquer pessoa, maior, capaz ou até mesmo pessoa jurídica, cabendo à imobiliária ou ao locador a análise de solvabilidade.
Importante que em caso de fiadores casados ou que vivam em união estável o cônjuge deverá assinar o contrato também.
Quais documentos podem ser exigidos do futuro fiador?
Podem ser exigidos para análise a comprovação de propriedade de bem imóveis, móveis, declaração de imposto de renda, holerites, documentos pessoais, entre outros.
Quais os tipos de fiador que pode existir num contrato de locação?
Os tipos de fiador têm relação direta com a responsabilidade, que pode ser solidária ou subsidiária.
O responsável solidário é aquele que pode ser acionado a qualquer momento, junto ou separadamente do responsável principal, o locatário.
Já o responsável subsidiário, só pode ser responsabilizado por eventual dívida depois que esgotadas as tentativas de recebimento do responsável principal.
Para fins de contrato de locação, vemos que o fiador solidário se torna mais vantajoso ao locador.
Quando um fiador pode ser substituído?
A pedido do locador, de acordo com o art. 40 da lei de locações:
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I – morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV – exoneração do fiador;
V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI – desaparecimento dos bens móveis;
VII – desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Ou a pedido do locatário, no entanto, tal pedido será submetido ao crivo do locador que pode não aceitar.
Portanto, antes de se comprometer sendo fiador de alguém é importante saber os riscos, obrigações e deveres com que você está se envolvendo.
Fonte: Lei 8.245/91
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