Por: Dra. Tatiane Venâncio Candido Silvano – NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

O primeiro requisito de uma usucapião é o animus domini, ou seja, a pessoa que pretende usucapir deve possuir a área como sua, com intenção de dono.

No que concerne à posse, para a usucapião especial urbana, necessita ser contínua e sem oposição, bem como mansa e pacífica, ou seja, não pode ter litígio envolvendo esse imóvel. Sendo que pequenas interrupções de posse, causadas por esbulho temporário, não terão o condão de impossibilitar a usucapião, desde que aquele que pretenda usucapir consiga reintegrar-se na posse, cessando qualquer violência ou clandestinidade da posse do bem.

Outro requisito de suma importância, é que a posse deve ser pessoal, para moradia ou de sua família, não podendo a posse ser exercida por preposto ou terceiro, nem para fins comerciais, e a área usucapida deve ser obrigatoriamente urbana.

O prazo dessa espécie de usucapião é de cinco anos, ou seja, a pessoa tem que estar morando nesse imóvel há, pelo menos, 5 anos, sem que se perca de vista, no que concerne a não interrupção e à mansidão da posse e, também, as provas dessa posse sem interrupção.

Outro requisito importante é que o tamanho dessa área deverá ser de até 250m², nos termos do já mencionado artigo 183 da CF , art. 1.240 e art. 9º do Estatuto da Cidade, a metragem refere-se ao terreno e à construção, assim a posse a usucapir deve incidir desde o início sobre área igual ou menor do que a de 250m².

As pessoas jurídicas não podem beneficiar-se com esta modalidade de usucapião, visto que a lei estabelece como requisito imprescindível a moradia de área urbana.

Também não pode adquirir a propriedade de área urbana, via usucapião especial urbana, aquele que for proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. A usucapião urbana não será reconhecida ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Os imóveis públicos, como em qualquer modalidade de usucapião, não podem ser adquiridos pela usucapião especial urbana.

De acordo com o art. 12 do Estatuto da Cidade, são partes legitimas para a propositura da ação de usucapião: o possuidor, isoladamente ou em pluralidade de partes, os possuidores, em estado de composse; como substituto processual, a associação de moradores de comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados, sendo que na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.

Por fim, a sentença que a reconhecer a propriedade servirá como título para registro no cartório de registro de imóveis competente.

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