Termo Inicial: As disposições previstas no PL se aplicam aos casos e/ou fatos ocorridos a partir do dia 20/03/2020, data em que foi publicado o Decreto Legislativo nº 06 que reconheceu o estado de calamidade pública.

• Para os condomínios, até 30/10/2020, além dos poderes previstos no art. 1348 do CC, competirá ao Síndico: (art. 11)

I – restringir a utilização das áreas comuns para  evitar  a  contaminação  do Coronavírus  (Covid-19),  respeitado  o acesso  à  propriedade  exclusiva  dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade;

Parágrafo único – Não  se  aplicam  as restrições  e  proibições  contidas  neste artigo para casos de atendimento médico, obras  de  natureza  estrutural  ou  a realização de benfeitorias necessárias.

Os poderes do Síndico para as limitações previstas reforçam a letra do art. 1334 do CC (auto regulamentação dos condomínios); 1347 (nomeação do Síndico  como seu representante) e 1348 II e V (“ii” para em juízo ou não praticar os atos necessários a defesa dos interesses comuns “v”(diligenciar a conservação e guarda das partes comuns pela prestação de serviços que interessem aos possuidores), portanto, adotar medidas administrativas de interesses comuns para preservação da saúde dos condôminos é obrigação dos Síndicos implícita nos dispositivos legais já citados, mas, agora, explicitadas no PL, dando respaldo aos  Síndicos e segurança jurídica na prática de tais atos.

Embora, diante das peculiaridades é perfeitamente possível que o Síndico e Membros do Conselho permaneçam em seus cargos tendo-os por devidamente prorrogados até que a situação se normalize, eis que a administração condominial não pode ficar acéfalo, à deriva.

Também é certo que nos casos em que tal “prorrogação” ocorrer recomenda-se que, na primeira oportunidade, sejam ratificadas em assembleia as decisões tomadas nessa prorrogação de mandato.

Ainda se recomenda que o Síndico, cujo mandato está prestes a vencer ou recentemente vencido, que busque junto ao Poder Judiciário a autorização expressa de prorrogação do seu mandato por ordem liminar.

Concedida liminar o Síndico terá garantida a certeza de sua legitimidade para o exercício de sua gestão administrativa, especialmente frente aos bancos.

Essa possibilidade não é novidade e várias são as notícias que circulam nas mídias sobre liminares concedidas nesse sentido, bastando, para tanto, que o Síndico busque assessoria jurídica adequada e competente.

• Quanto as assembleias, aquelas dos arts. 1349 (destituição do síndico) e 1350 (aprovação da dotação orçamentária, prestação de contas e eleição de síndico), até 30/10/2020, em caráter emergencial poderão ocorrer por meios virtuais

Parágrafo único – Não  sendo  possível  a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de  2020  ficam  prorrogados  até  30  de outubro de 2020

A realização de assembleias virtuais já é uma realidade em muitos condomínios, desde que previsto na convenção (art. 1350 CC) ou aprovado em alteração da Convenção em assembleia com voto de 2/3 dos condôminos.

É certo que toda cautela quanto a certificação de que todos os condôminos foram convocados, que realmente são os condôminos os participantes, que as decisões foram discutidas e que a redação da ata esteja de acordo com as deliberações adotadas.

Para isso, há no mercado vários sistemas para realização segura de assembleias virtuais, mas há que se tomar cuidados com eventuais improvisos.

Essa metodologia se equipara aos atos assembleares das sociedades por ações (S/A), instituída pela Lei 12.341/2011 (art. 121-parágrafo único), reguladas e fiscalizadas pela CVM.

Pode-se se dizer que as assembleias não são totalmente on line, mas sim, híbridas, pois, geralmente os votos on line ocorrem entre a data da publicação do edital até um dia antes da assembleia. Assim, na data previamente designada, haverá a “assembleia física” normalmente onde os participantes farão as discussões dos temas propostos e tomada de deliberações normalmente.

Há que se ter muita cautela, mesmo que a lei seja aprovada permitindo a realização de assembleias virtuais, para que, ao depois, não ocorram pedidos judiciais de cancelamento de assembleias.

Necessário enfatizar que se trata de regime jurídico transitório, assim, se decidido pela assembleia virtual, nesse momento específico, recomenda-se sejam as decisões ratificadas em assembleia presencial.

De todo modo, a decisão pela não realização de assembleia virtual, nos casos não previstos previamente nas convenções, encontra solução no parágrafo único do art. 12, posto o mandato do síndico será prorrogado até 30/10/2020, permanecendo a obrigatoriedade da prestação de contas.

Como se vê, caso o PL 1179/2020 tal como está redigido seja convertido em Lei, sendo que passou pelo Senado, seguiu para Câmara e após dependerá de sanção Presidencial, temos que:

– Para os contratos em geral regidos pelo Código Civil a Teoria da Imprevisão calcada na pandemia, embora aplicada, não pode fundar-se no (i) o aumento da inflação, (ii) a variação cambial e (iii) a desvalorização ou substituição do padrão monetário (art. 7º);

– Para os contratos de locação, tal qual como para as relações consumo, dada a vulnerabilidade implícita, aplica-se a imprevisão calcada na (i) o aumento da inflação, (ii) a variação cambial e (iii) a desvalorização ou substituição do padrão monetário (art. 7º);

– Para o Condomínios, legitima os poderes do Síndico para as restrições necessárias a utilização das áreas comuns; o impedimento para realização de assembleias; possibilitando temos como opções (i) realização de assembleias virtuais e (ii) prorrogação automáticas dos mandatos até 30/10/2020.

Por fim, a análise legislativa reconhece que a pandemia Convid-19 “… não pode ser utilizada para cumprimento de obrigações firmadas em contratos anteriores a 20 de março”, que não deve ser utilizado para equacionar dívidas passadas “… favorecendo-se comportamentos oportunistas em tempos de crise”.

Revela que o acordo é o melhor caminho e que traz efetividade às partes e que, qualquer que seja o caminho escolhido, só uma consultoria jurídica adequada trará resultados eficientes.

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NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

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