Esse artigo foi atualizado em 08 de maio de 2020

Especialmente neste artigo, falaremos sobre a Aquisição de Propriedade Imóvel.

Usucapião: O que é? Generalidades.

Usucapião é uma maneira originária de aquisição do direito de propriedade sobre um bem, seja ele móvel ou imóvel.

Primordialmente, devem-se compreender os significados e diferenças entre a posse de um Bem, e a Propriedade.

 Entendendo-se que a posse é a conduta de atuar como dono, mas não o é e a propriedade é daquele no qual o nome em relação a coisa, foi registrado em um cartório de imóveis.

Para alcançar o direito da usucapião na aquisição de um imóvel, é necessário atender a alguns requisitos exigidos pela Constituição Federal e Código Civil. Quais sejam:

1. Estar o possuidor no imóvel, explorando o Bem como intenção de dono, sem subordinação a outra pessoa, sendo assim com exclusividade, como se proprietário fosse por um determinado tempo;
2. Que a posse não seja clandestina, precária ou adquirida mediante violência;
3. Que seja a posse mansa, pacífica e contínua;
4. Que a posse seja contínua e duradoura.

Cabe destacar aqui quanto ao tempo que é possível somar à sua posse ao tempo de posse dos seus antecessores.

Dessa forma, o direito à ação de usucapião só ocorrerá se não houve anteriormente ilegalidade na forma em que a posse do bem imóvel foi adquirida. Aqueles que já tinham a ciência de que não eram proprietários do bem sabendo que só detinham a posse precária, não serão beneficiados por este instituto jurídico.

Como Ocorre a Ação de Usucapião

Os bens que podem ser objeto de usucapião não abrangem os imóveis públicos. Sendo assim, não será possível entrar com uma ação pretendendo tomar posse de uma praça, por exemplo.

Para entrar com a ação de usucapião, é preciso analisar a quantidade de anos que se tem a posse do bem imóvel, adequando-se à medida correta a ser tomada. Nesse contexto, existem algumas modalidades da ação de usucapião:

Usucapião Extraordinária

Exige ao menos 15 anos continuamente na posse sem oposição, independentemente de título e boa-fé, podendo haver redução para 10 anos se o possuidor fez da propriedade a sua moradia, ou realizou obras ou serviços produtivos. (art. 1.238 CC)

Usucapião Ordinária

 Exige 10 anos na posse continuamente, de maneira mansa e pacífica, e diferentemente da extraordinária, exige justo título e boa-fé. (art. 1.242 CC)

Usucapião Constitucional ou Especial Urbana pro mísero.

Esta modalidade de Usucapião abrange outras duas formas de adequação aos casos concretos, as quais comportam Usucapião Urbana, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no art. 1240 do Código Civil. E a usucapião rural, exposta nos artigos 191 da CF e 1239 do Código Civil.

Aqui não se aplica a soma das posses, exceto para o herdeiro legítimo que já residia no imóvel. (art. 9º, §3º da Lei 10.257/01.

Será preciso observar o prazo de 05 (cinco) anos, área urbana de até 250m²; ser utilizado para sua moradia ou de sua família; não se proprietário de outro imóvel rural ou urbano e, somente pode ser pedida e obtida uma única vez.

Usucapião Rural

Também exige o tempo correspondente a 5 anos de posse ininterrupta, desde que tenha o imóvel até 50 hectares, situado em uma zona rural, tendo o possuidor feito de moradia e ter realizado atividades produtivas no local.

Estas são apenas algumas de suas espécies, existindo ainda mais, como a chamada usucapião extrajudicial e também usucapião especial pelo abandono do lar, previsto no artigo 1240-A do Código Civil, que será especificada a seguir.

Usucapião Especial Pelo Abandono do Lar:

Segundo o artigo 1240-A do Código Civil, esta modalidade caberá ao indivíduo que exercer por 2 anos ininterruptamente e sem oposição, a posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro (a) que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

• 1º: O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Dessa forma, é perceptível que a copropriedade é um requisito para a adequação desta modalidade ao caso prático.

Também é indispensável a prova do abandono do lar, pois o objetivo é a proteção da entidade familiar, não desamparando a família que antes foi abandonada, pois nesse caso, o abandono implicou na ausência de amparo material, onerando o cônjuge que nele permaneceu e se responsabiliza sozinho com as despesas da manutenção da família e do próprio imóvel.

Atuação do Advogado Neste Tipo de Ação

O advogado é indispensável para a propositura da ação de usucapião, tanto para o seu início, quanto para acompanhamento e a realização de audiências presenciais perante o juiz respectivo.

Uma vez que é um processo necessita de maior atenção aos prazos de prescrição, um acompanhamento jurídico de confiança por parte de um advogado adequado à causa, é indispensável para um resultado positivo à pretensão que atuará preventivamente desde a seleção dos documentos.

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NR Souza Lima – Sociedade de Advogados

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